PASOS PARA LA SEGREGACIÓN DE UNA VIVIENDA
Segregación: más sencilla y barata. Al segregar, la vivienda original mantiene la referencia catastral.
División horizontal: Habrá que inscribir las dos viviendas como si fueran nuevos.
Objetos de segregar una vivienda
Procesos de divorcio. Si ninguno de los cónyuges quiere renunciar a su parte de la casa, con una segregación cada uno podrá tener una nueva vivienda. En casas de un buen tamaño o viviendas unifamiliares.
Independización de los hijos. Al crecer y querer independizarse, muchos padres optan por separar y crear una nueva vivienda. Al ser menos en casa, no necesitan el espacio extra y facilitan el acceso a la vivienda a sus descendientes.
Herencias problemáticas en las que los herederos no se ponen de acuerdo.
Inversión: Hay quién decide realizar una de estas divisiones para conseguir una mejor aceptación en el mercado. Normalmente, si se va a vender una casa, se saca más dinero por dos pequeñas que por una grande. También está la opción de convertirlo en oficina, estudio, etc. Por ello, muchos inversores compran pisos amplios.
Principales requisitos para su viabilidad en Madrid
Cada vivienda deberá cumplir con los mínimos exigidos tanto por el planeamiento urbanístico de cada localidad, como por sus ordenanzas, así como con el Código Técnico de la Edificación.
- Tener una altura de piso a techo de al menos 250 centímetros en el 75% de la superficie útil y de 220 centímetros en el resto
- Que cada vivienda cuente con más de 38 metros cuadrados útiles (25 para estudios)
*Los huecos de iluminación deben tener una superficie de al menos el 12% de la superficie útil de la pieza habitable; y los de ventilación un 8%. Esto quiere decir que en un salón de 20m2 necesitaremos una ventana de 2,4 metros cuadrados de vidrio, de los cuales 1,6 metros cuadrados se abran. - Poder inscribir un círculo diámetro de 270 centímetros tangente al paramente donde se sitúa el hueco de luz y ventilación. Esto nos descarta habitaciones estrechas.
No obstante cada localidad tiene una serie de requisitos y normas para poder segregar una vivienda y cada caso es diferente.
- Autorización de la Comunidad de Propietarios
Según la Ley de Propiedad Horizontal, es necesario el permiso de la Comunidad de Vecinos para realizar una división o segregación. En ocasiones, este permiso está definido en los estatutos, por lo que no necesitaremos hacer nada.
En caso contrario, tendremos que pedir el apoyo en una junta de vecinos. Para que se apruebe, es obligatorio que la consulta figure en el orden del día. Además, tendremos que conseguir un apoyo de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación.
Una vez aprobado, podremos ir al Ayuntamiento a solicitar una licencia municipal. - Autorización administrativa
En Madrid, se trata de un trámite que se realiza en las Juntas o Distritos. Tendremos que presentar toda la documentación requerida en alguno de los registros municipales.
Es necesario presentar el proyecto básico, de ejecución y dirección de obra, que tendrá que firmar un arquitecto titulado. Una vez presentado, El Ayuntamiento tiene un plazo de tres meses. - Certificado de final de obra
El director de la obra establecerá un certificado final de obra al terminar el procedimiento. Una vez presentado en el Ayuntamiento de Madrid, senos mandará a un inspector especializado que tendrá que comprobar si la obrarealizada corresponde con el proyecto que se presentó en las instancias municipales.
Una vez que la obra esté verificada por el Ayuntamiento, recibiremos una licencia de primera ocupación. - Inscripción de las nuevas viviendas A
El primero es ir a un notario con la licencia de primera ocupación para elevar la segregación o división a escritura pública. A partir de este momento, las nuevas viviendas aparecerán en sus correspondientes notas simples. - Inscripción de las nuevas viviendasB
Por último, podremos ir al Registro de la Propiedad. Allí quedará ya registrado cada influencia con su correspondiente referencia catastral.
¿Y si no pedimos la licencia?
Estamos en el país de la picaresca, por lo que se nos puede ocurrir realizar la obra sin comunicar nada. Sin embargo, no se trata de una buena idea.
Los vecinos podrán ponernos una denuncia o el Ayuntamiento descubrirlo con cualquier inspección rutinaria. En esos casos nos pondrán una multa y tendremos que legalizar las obras si fuera posible.
En caso de que no fuera posible, nos obligarían a restaurar la vivienda al estado original. Es decir, que además de pagar una multa considerable, tendremos que realizar otra obra para dejarlo como estaba. Por tanto, hay muchas probabilidades de que la picaresca nos salga cara.