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Desafectación de una portería

Primero los linces y los serenos, después los carteros, los taxistas e irremediablemente los porteros. Gracias a esto, las porterías quedan desocupadas, abandonadas y desatendidas devaluando con su abandono los inmuebles, al igual que los pequeños locales que hasta hace poco regentaba el tendero y que ocupan los bajos de los edificios de viviendas, pero, eso es otra historia… la vida antes de Amazon.

La desafectación de las porterías, resulta una gestión desconocida y complicada ya que, al venderla, se trata de cortar el hilo entre ésta y nuestra vivienda (somos propietarios de un porcentaje pequeñito de la casa del portero). Y eso consta en nuestras escrituras, incluso en nuestra hipoteca.

Pero, vamos por partes. Desafectar en el caso de las comunidades de vecinos, significa convertir un elemento común en privativo. A este nuevo elemento se le asigna un coeficiente independiente. Esto conlleva, a que los coeficientes de participación en los que se divide el edificio cambien repercutiendo sobre el resto de propietarios, que verán disminuidos el suyo. La suma al final de todos (incluido el nuevo) será de nuevo de 100%.

Para alcanzar un final feliz, el Presidente irá al Notario para hacer escrituras e inscribirlas primero en el catastro y luego en el Registro de la Propiedad. Para ello:

1 CONVOCATORIA: En primera convocatoria que se efectúe para celebrar la Junta de propietarios en la  que se debata y apruebe la desafección de elementos comunes, es muy importante que previamente se detallen todos los pormenores del elemento que se pretende transformar.

2 JUNTA: Durante la junta, se requiere unanimidad de todos los propietarios presentes y ausentes, según el art.17,regla 6ªLPH. (Debemos de diferenciar la desafectación de un elemento común que requiere unanimidad de la totalidad de los propietarios, con la supresión de un servicio de portería que requiere solo las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios).

  • Hay que facultar expresamente al Presidente de la comunidad, para que pueda otorgar la escritura pública necesaria para la inscripción posterior de ese elemento previo común en privativo. Las facultades deberán ser extensas para otorgamiento de escritura y cualquier gestión administrativa necesaria hasta su inscripción registral.
  • Se debe hacer constar la cuota de participación que el nuevo elemento privativo va a tener, así como la remodelación del resto de cuotas que ese cambio ha producido en los demás elementos privativos.
  • También se hará constar el acuerdo de la Comunidad para proceder a la venta, indicando todos los datos de la persona compradora, el plazo y el importe de la venta. También se hará constar el destino del dinero obtenido por la venta del antiguo elemento común. En un principio el reparto del dinero percibido debe hacerse en proporción a la cuota de participación que cada uno de los propietarios tenga asignado. Pero también se puede acordar que pase a engrosar el fondo de reserva del edificio para inversión posterior en posibles reformas el propio edificio. También conviene indicar que si hay impagados en el edificio a dichos propietarios se le descontará la deuda que tienen pendiente antes de proceder a la devolución.
  • Hay que hacer constar los pisos que tengan una carga hipotecaria ya que, en muchos casos, si lo pide el registrador, el acreedor hipotecario debe consentir por escrito la desafectación y venta, pues dichas garantías al desafectar elementos comunes se verán aminoradas al reducirse los elementos comunes. y en caso contrario las hipotecas previas de los pisos y locales acabarían gravando el nuevo elemento resultante de la desafectación por la totalidad de la deuda garantizada.

3 RESOLUCIÓN: Es muy importante que consten personalmente citados para la celebración de la Junta y notificados posteriormente el acuerdo a todos los propietarios (via notarial o burofax). De ahí, tendrán el plazo de 30 días naturales para oponerse desde que se les notifica fehacientemente y si no responden se entiende que no se oponen y les vincula la decisión del resto. Por este motivo normalmente los acuerdos no se ejecutaran hasta que concluye este plazo.

3 PRECIO: Si bien la desafectación del elemento común necesita la unanimidad, no es así como la aceptación del precio de venta del inmueble. En este caso debe entenderse que una mayoría de los propietarios sería suficiente para aceptar dicho precio de venta.

4 COSTE: Es difícil valorar el coste que va a tener la desafección ya que depende de diferentes factores, como el número de viviendas a las que afecta la desafectación, el coste del Notario y el Registrador de la Propiedad (ya que se necesitan poderes notariales, nueva escritura a presentar al Registro con las nuevas cuotas por propietario del edificio, la inscripción de esto último y valor de la propiedad. Será una labor compleja con un alto coste.

Cuando una comunidad desafecta un elemento común es porque tiene la intención, de venderlo para conseguir fondos para la comunidad y poder atacar nuevas obras, o para repartírselo entre sus propietarios en función de su coeficiente. Por eso hay que definir en la negociación quien debe asumir este coste, siendo aconsejable que el comprador o nuevo propietario se ocupe de éste y de todas las gestiones posteriores que se pueden alargar en el tiempo.

5 VENTA: En el caso de acuerdo para la desafectación, el Secretario con el Visto Bueno del Presidente de dicho acuerdo contenido del Libro de Actas, emitirá una certificación para certificar la unanimidad y acreditarlo ante el Notario y el Registrador. El Presidente de la Comunidad, con la certificación del acuerdo, otorgará la escritura de venta.

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