Cada vez más edificios prescinden del servicio de portería, y la antigua vivienda del portero se queda vacía, sin uso y deteriorándose. Muchas comunidades deciden entonces desafectarla para venderla o alquilarla. Es un trámite poco conocido y con varios pasos legales, así que conviene saber cómo funciona.
¿Qué es desafectar una portería?
La portería es un elemento común: todos los propietarios tienen una parte de ella según su cuota de participación, y así consta en sus escrituras. Desafectarla significa convertirla en un elemento privativo, con su propia cuota. Como la suma de cuotas del edificio debe seguir siendo el 100 %, las cuotas del resto de propietarios se reducen un poco. Una vez desafectada, la comunidad puede venderla o alquilarla.
Qué mayoría hace falta
Hay que distinguir dos acuerdos distintos de la Ley de Propiedad Horizontal:
- Suprimir el servicio de portería: basta con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas.
- Desafectar la vivienda del portero: modifica el título constitutivo, por lo que necesita unanimidad. Los propietarios ausentes que, tras ser notificados, no se opongan en 30 días naturales cuentan como votos a favor.
Pasos para desafectar y vender la portería
- Convocatoria. La desafectación debe figurar en el orden del día de la junta, explicando con detalle el elemento que se quiere transformar.
- Acuerdo en junta. El acta debe recoger la nueva cuota de participación de la portería y el reajuste de las demás, el acuerdo de venta o alquiler con sus condiciones, el destino del dinero (repartirlo según las cuotas o destinarlo al fondo de reserva) y la autorización expresa al presidente para firmar las escrituras y hacer todas las gestiones.
- Notificación a los ausentes. Se les comunica el acuerdo de forma fehaciente (burofax o vía notarial) y se espera el plazo de 30 días naturales.
- Hipotecas. Si algún piso tiene hipoteca, el Registro puede pedir que el banco consienta por escrito la desafectación, porque reduce los elementos comunes que garantizan el préstamo.
- Escritura e inscripción. Con el certificado del acuerdo, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente, se otorga la escritura ante notario, se inscribe en el Registro de la Propiedad y se actualiza el Catastro.
- Venta. El presidente firma la escritura de compraventa en nombre de la comunidad.
¿Cuánto cuesta?
Depende del número de propietarios y del valor de la portería: notario, Registro, poderes y la nueva escritura con las cuotas de todo el edificio. Es habitual pactar en la venta que el comprador asuma estos gastos y las gestiones, que pueden alargarse en el tiempo.
¿Y después? Convertirla en vivienda
Una vez privativa, la antigua portería suele reformarse para convertirla en una vivienda independiente. Para eso tiene que cumplir las condiciones de habitabilidad de cualquier vivienda (superficie, luz, ventilación, altura) y, según el caso, tramitarse un cambio de uso. Lo explicamos en De local a vivienda: requisitos y cambio de uso.
Si tu comunidad está pensando en desafectar y vender la portería, podemos visitarla, valorarla y haceros una oferta de compra que incluya la gestión de la desafectación. Llama a Mariola al 671 22 77 75.
Este artículo es orientativo y no sustituye el asesoramiento jurídico para cada caso.
