Segregar una vivienda es dividir un piso o una casa grande en dos (o más) viviendas independientes, cada una con su propia escritura, su referencia catastral y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Es una operación cada vez más habitual, pero solo sale bien si se comprueba antes que es viable y se tramita correctamente.
¿Por qué segregar una vivienda?
- Para los hijos. Cuando la casa familiar se queda grande, dividirla permite que los hijos tengan su propia vivienda al lado de los padres.
- Herencias. Si varios herederos no se ponen de acuerdo para vender, cada uno puede quedarse con una vivienda.
- Separaciones. En casas o pisos grandes, cada parte puede conservar una vivienda propia.
- Inversión. Dos viviendas medianas suelen venderse o alquilarse mejor que una muy grande.
Requisitos que debe cumplir cada nueva vivienda
Cada vivienda resultante tiene que cumplir por sí sola el planeamiento urbanístico del municipio, sus ordenanzas y el Código Técnico de la Edificación. En el municipio de Madrid, por ejemplo, las condiciones principales son:
- Superficie útil mínima de 38 m² (25 m² si es un estudio de una sola estancia con baño).
- Altura libre mínima de 2,50 m en al menos el 75 % de la superficie útil; en el resto puede bajar a 2,20 m.
- Una estancia de más de 12 m² a fachada en la que se pueda inscribir un círculo de 2,70 m de diámetro.
- Ventanas con una superficie de al menos el 12 % de la superficie de cada pieza habitable, y una parte practicable para ventilar de al menos el 8 %. En un salón de 20 m², unos 2,4 m² de ventana, de los que 1,6 m² deben poder abrirse.
- Accesos, instalaciones y contadores independientes para cada vivienda.
Además, el planeamiento no debe limitar el número de viviendas del edificio o de la parcela, y en algunos casos el ayuntamiento puede exigir plazas de aparcamiento vinculadas a las nuevas viviendas. Cada municipio tiene sus propias normas, así que lo primero es siempre un estudio de viabilidad.
Pasos para segregar una vivienda
- Estudio de viabilidad. Un técnico revisa la normativa del municipio, los planos y el estado de la vivienda, y propone cómo dividirla.
- Autorización de la comunidad de propietarios (si es un piso). La Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación de tres quintas partes de los propietarios que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas de participación, salvo que los estatutos ya lo permitan. El punto debe figurar en el orden del día de la junta.
- Proyecto y licencia municipal. Un arquitecto redacta el proyecto, que se presenta en el ayuntamiento para obtener el título habilitante de las obras.
- Obra. Se ejecuta la reforma con dirección facultativa: nueva distribución, instalaciones independientes, accesos y acabados.
- Final de obra y primera ocupación. El director de obra firma el certificado final y se tramita la primera ocupación de las nuevas viviendas (en la Comunidad de Madrid, normalmente mediante declaración responsable).
- Escritura e inscripción. Con la documentación municipal se firma ante notario la escritura de segregación o división, se inscriben las nuevas viviendas en el Registro de la Propiedad y se actualiza el Catastro.
¿Qué costes hay que prever?
Además de la obra, hay que contar con los honorarios del proyecto y la dirección de obra, las tasas e impuestos municipales de la licencia, el notario, el Registro y el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura. Para la parte de obra, puedes hacerte una primera idea con nuestra calculadora de reformas.
¿Y si se hace sin licencia?
No es buena idea. Una denuncia de un vecino o una inspección puede acabar en multa y en la obligación de legalizar la obra o, si no es posible, de devolver la vivienda a su estado original. Además, sin licencia las nuevas viviendas no se pueden escriturar ni inscribir por separado, así que tampoco se pueden vender, hipotecar ni alquilar como viviendas independientes.
Cómo te ayudamos
En Designio Interior estudiamos si tu vivienda se puede segregar, diseñamos la distribución de las nuevas viviendas, nos ocupamos de la tramitación y hacemos la obra llave en mano. Si te interesa, mira cómo trabajamos los proyectos de distribución y las reformas integrales, o llama a Mariola al 671 22 77 75.
Este artículo es orientativo: las condiciones concretas dependen de la normativa de cada municipio y de cada edificio.
