De local a vivienda: requisitos y cambio de uso

Un local no es ni puede ser legalmente una vivienda.

No todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas. La falta de iluminación, sus dimensiones mínimas, escalones, ventilación de las estancias… por ello si se tiene en mente comprar uno para convertirlo posteriormente en vivienda, hay que asegurarse de que el proyecto es viable.

En Octubre de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, confirmó el derecho que tiene todo propietario de un piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio esté expresamente prohibido o que el cambio aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal.

El cambio de uso es una intervención que se regula mediante Declaración Responsable según las determinaciones del artículo 155 i) de la Ley 1/2020 de 8 de octubre por la que se modifica la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid:
Con carácter general estarán sujetos a declaración responsable urbanística todos aquellos actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo, no recogidos expresamente en los artículos 152 y 160 de la presente Ley, y en particular, los siguientes:
i) Los cambios del uso de los edificios e instalaciones, en tanto no tengan por objeto cambiar el uso característico del edificio

Para realizar un cambio de uso hay que comprobar que no se afecta a la estructura del edificio ni compromete los elementos comunes del mismo.

El proceso para la solicitud de cambio de uso consiste en la tramitación en el Ayuntamiento; una vez concedido el cambio y obtenida la licencia de primera ocupación hay que acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso y finalmente llevarla al registro de la propiedad.

¿Cuáles son los requisitos para un cambio de uso de un local a vivienda?

El local debe cumplir unos requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística vigente en el Ayuntamiento en el que se encuentra el local.

Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 metros cuadrados, aunque la superficie útil del local debe ser como poco 25 metros cuadrados si se pretende realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina-dormitorio más el baño.

Los requisitos para un cambio de uso local-vivienda dependen en gran medida de las exigencias de cada municipio y comunidad autónoma, en el municipio de Madrid, por ejemplo se requieren principalmente las siguientes condiciones:

• • Nivel de suelo: Ninguna vivienda de tendrá pieza habitable alguna (dormitorios, salón o cocina) con el suelo por debajo del nivel de la acera (el suelo de la vivienda ha de estar siempre igual o por encima de la acera, si se trata de una calle en pendiente se tomará el punto de la acera más elevado).

• • No habrá piezas habitables (dormitorios, salón o cocina) en plantas inferiores a la baja (no se pueden poner en un sótano).

• • Ocupar una fachada en una longitud superior a tres (3) metros.

• • Una pieza habitable tangente al espacio exterior con una superficie útil superior a doce m².

• • Será posible inscribir, en dicha pieza habitable, un círculo de diámetro igual o mayor de doscientos setenta (270) centímetros, tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.

• • Dispondrá de cocina, que al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación directamente a cubierta, nunca a fachada o a un patio, e independientemente del hueco de luz y ventilación (o se realizará con filtros de carbono).

• • La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de doscientos cincuenta (250) centímetros, al menos en el setenta y cinco por ciento (75%) de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta doscientos veinte (220) centímetros en el resto.

• • Dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de doscientos tres (203) centímetros de altura y ochocientos veinticinco (825) milímetros de anchura.

• • Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la vivienda serán de doscientos tres (203) centímetros de altura, de seiscientos veinticinco (625) milímetros de anchura para los cuartos de aseo y setecientos veinticinco (725) milímetros para el resto de las piezas.

• • Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie no inferior al doce (12) por ciento de la superficie útil de la pieza habitable.

• • Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa no inferior al ocho (8) por ciento de la superficie útil de la pieza.

• • Para que una ventana se pueda computar a efectos de ventilación e iluminación, ésta ha de estar en un paramento vertical (pared), no teniéndose en cuenta las ventanas tipo «velux» ni claraboyas salvo en las plantas ático. Además la ventana a de dar a la vía pública (calle) o a un patio interior de como mínimo 3×3 metros (pudiendo ser mayor el patio en función a la altura del edificio).

• • Cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad que en materia de prevención de incendios.

• • En la mayoría de los casos, en ciudades como Madrid, el ayuntamiento está pidiendo la compra o contrato de alquiler de una plaza de garaje para vincularla a la vivienda.

Las principales limitaciones para obtener la licencia de cambio de uso, es el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación.

Otras consideraciones 

Ya  a la hora de diseñar la distribución de la nueva vivienda son:

• • La superficie mínima de las distintas estancias:
    Dormitorio doble:                   10,00 m²
    Dormitorio individual:             6,00 m²
    Salón:                                    10,00 m²
    Cocina:                                  5,00 m² (si es salón-cocina: 14,00 m2)
    Aseo:                                     1,5 m²

El pasillo debe tener un ancho mínimo de 85 cm.

Si se desea dividir un local en dos o más viviendas, en función del tamaño original del local y del nº de viviendas resultantes, el Ayuntamiento exigirá aportar una o más plazas de aparcamiento vinculadas a las viviendas.