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De local a vivienda

Un local no es ni puede ser legalmente una vivienda

Si lo que se quiere es tener un local pero darle un uso de vivienda, al ser ilegal, se puede encontrar con estos problemas:

  • No se puede empadronar en el local.
  • La tasación de un local es más baja que la de una vivienda y, cuanto más baja sea la tasación, menos dinero podrá prestar el banco a la hora de solicitar una hipoteca.
  • Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que como local piden el Certificado de Primera Ocupación o de Primera Apertura. Si se trata de un local de segunda mano, se necesita el de Primera Apertura, es decir dar de alta una actividad en ese local.
  • No se puede pedir una cédula de habitabilidad. Esto supone que, en comunidades autónomas como Cataluña, no se puede alquilar ese espacio como vivienda.

Solicitar un cambio de uso de local a vivienda

Con tanto impedimento, puede resultar complicado intentar vivir en un local, pero si se quiere hacer de todas formas, lo mejor es ir al ayuntamiento y preguntar cuáles son los trámites a seguir.

En un principio, se trata de la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación. Para ello, se necesita un arquitecto que realice el proyecto.

Factores que imposibilitan el cambio de uso

No todos los locales pueden convertirse en viviendas, puesto que al tratarse de una obra nueva, la vivienda debe cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación) y la normativa urbanística del propio ayuntamiento. Así, los impedimentos más habituales son:

  • Limitación en el número de viviendas por hectárea superada. Las normas urbanísticas de los ayuntamientos determinan una cantidad de viviendas por hectárea. Si en el momento de construirse el edificio se crearon el máximo número de viviendas permitidas o bien el ayuntamiento ha bajado ese número (y por tanto ya se superan), no se podrá convertir el local en vivienda.
  • Imposibilidad de cumplir con cualquier apartado del CTE. De cara a tener una vivienda, hay que estudiar principalmente los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS).
  • Los vecinos no permiten el cambio de uso. Si es así, en algunas localidades como Barcelona y el área metropolitana, para solicitar un permiso de obras mayores es imprescindible tener la conformidad de la comunidad de vecinos; hay que enviar un burofax a cada uno de ellos, dejar a disposición el proyecto (por ejemplo, al administrador de fincas) y esperar a que nadie se oponga. Así, antes que nada, hay que verificar la normativa de cada ayuntamiento al respecto.

Lo más importante es saber que no todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas: por la falta de iluminación, por sus dimensiones mínimas, escalones, ventilación de las estancias… así que, si se tiene en mente comprar uno para convertirlo posteriormente en vivienda, hay que asegurarse de que el proyecto es viable contratando a un arquitecto para que realice el estudio de viabilidad.

Procedimiento de tramitación

La transformación de un local en uso residencial se tramita por Procedimiento Ordinario Común y por tanto necesitaremos un proyecto firmado por un técnico en donde se describan las obras a realizar y se justifique el cumplimiento de la normativa vigente.

En los casos que vayamos a actuar sobre la estructura del edificio o sobre otros elementos comunes en la mayoría de las comunidades de propietarios es necesario además de la licencia municipal una autorización de la junta de vecinos. Estas cuestiones son siempre muy delicadas y en la mayoría que los casos conviene presentarlas convenientemente a la comunidad a fin de evitar que algún vecino nos pueda poner una denuncia.

Requisitos específicos

La nueva vivienda tendrá que cumplir con las condiciones de habitabilidad recogidas en las Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid y en en Código Técnico de la edificación.

Algunas de las cuestiones recogidas es esta normativa que pueden condicionar la viabilidad de la actuación son :

Salida de humos

La normativa exige una salida a cubierta al menos un metro por encima de las viviendas colindantes en un radio de quince metros. Aunque muchas veces puede ser solventado con la instalación de una campana de filtros de carbono.

Condiciones higiénicas generales

La vivienda ha de tener una estancia de superficie útil superior a 12m2, en la que se pueda inscribir un circulo de al menos 270 cm. Dicha estancia tiene que tener una fachada superior a tres metros con una ventana que se abra a la calle o al interior de la parcela si este espacio es mayor de 200 m2.

Todas las piezas de la vivienda salvo el aseo, vestíbulo, pasillo, tendedero, y dependencias similares tendrán que tener ventanas para iluminación y ventilación natural y no podrán estar en planta sótano. Los aseos, pasillos y demás podrán tener ventilación forzada o inducida.

Ventilación mecánica : La normativa exige un sistema de ventilación híbrida en las viviendas que posibilite la existencia de una ventilación continua en las viviendas, además de la ventilación natural.

Superficie y estancias mínimas

Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con,estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 m2 , sin incluir las terrazas.
Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta 25m2, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio o ser este independiente y un cuarto de aseo.
Los pasillos serán de al menos 85 cm
La altura libre mínima de piso será de 250 cm, al menos en el 75% de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta 220 cm en el resto.
Puerta de acceso de al menos 203 cm de altura y 82,5 cm de anchura. Puertas de paso de al menos 203 cm de altura y 72,5 cm de anchura, en aseos podrán reducirse a 62,5 cm de anchura.

Ahorro de energía

El agua caliente tiene que estar en parte abastecida por energía solar, para ello será necesario que instalar paneles solares en la cubierta. Si se justifica que esto es inviable podríamos no tener que ponerlos.

Normativa de aplicación

  • Normas Urbanísticas Plan General de Madrid (versión actualizada marzo 2010)
  • Ley 49/1960, de 21 de julio : propiedad horizontal
  • Código Técnico de la Edificación. CTE
  • Ordenanza de Protección del Medio Ambiente Urbano (OGPMAU)

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