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Transformación de un local en vivienda

Salvo que la norma zonal definida para el área en la que se encuentra nuestro edificio lo prohíba o la licencia original del edificio indique algo expresamente en contra no hay ningún problema para realizar la transformación de un local a uso residencial.

Ahora bien la nueva vivienda se tendrá que adaptar a la normativa actual y el técnico que nos redacte el proyecto tendrá que justificarlo.

Procedimiento de tramitación
La transformación de un local en uso residencial se tramita por Procedimiento Ordinario Común y por tanto necesitaremos un proyecto firmado por un técnico en donde se describan las obras a realizar y se justifique el cumplimiento de la normativa vigente.

En los casos que vayamos a actuar sobre la estructura del edificio o sobre otros elementos comunes en la mayoría de las comunidades de propietarios es necesario además de la licencia municipal una autorización de la junta de vecinos. Estas cuestiones son siempre muy delicadas y en la mayoría que los casos conviene presentarlas convenientemente a la comunidad a fin de evitar que algún vecino nos pueda poner una denuncia.

Requisitos específicos
La nueva vivienda tendrá que cumplir con las condiciones de habitabilidad recogidas en las Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid y en en Código Técnico de la edificación.

Algunas de las cuestiones recogidas es esta normativa que pueden condicionar la viabilidad de la actuación son :

Salida de humos

La normativa exige una salida a cubierta al menos un metro por encima de las viviendas colindantes en un radio de quince metros.

Condiciones higiénicas generales

La vivienda ha de tener una estancia de superficie útil superior a 12m2, en la que se pueda inscribir un circulo de al menos 270 cm. Dicha estancia tiene que tener una fachada superior a tres metros con una ventana que se abra a la calle o al interior de la parcela si este espacio es mayor de 200 m2

Todas las piezas de la vivienda salvo el aseo, vestíbulo, pasillo, tendedero, y dependencias similares tendrán que tener ventanas para iluminación y ventilación natural y no podrán estar en planta sótano. Los aseos, pasillos y demás podrán tener ventilación forzada o inducida.

Ventilación mecánica : La normativa exige un sistema de ventilación híbrida en las viviendas que posibilite la existencia de una ventilación continua en las viviendas, además de la ventilación natural.

Superficie y estancias mínimas

Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con,estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 m2 , sin incluir las terrazas.

Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta 25m2, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio o ser este independiente y un cuarto de aseo.

Los pasillos serán de al menos 85 cm

La altura libre mínima de piso será de 250 cm, al menos en el 75% de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta 220 cm en el resto.

Puerta de acceso de al menos 203 cm de altura y 82,5 cm de anchura. Puertas de paso de al menos 203 cm de altura y 72,5 cm de anchura, en aseos podrán reducirse a 62,5 cm de anchura.

Ahorro de energía

El agua caliente tiene que estar en parte abastecida por energía solar, para ello será necesario que instalar paneles solares en la cubierta. Si se justifica que esto es inviable podríamos no tener que ponerlos.

Normativa de aplicación
Normas Urbanísticas Plan General de Madrid (versión actualizada marzo 2010)

Ley 49/1960, de 21 de julio : propiedad horizontal

Código Técnico de la Edificación. CTE

Ordenanza de Protección del Medio Ambiente Urbano (OGPMAU)

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