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Cómo convertir un local en vivienda

El origen de los locales convertidos en vivienda viene del Nueva York de los años 50, concretamente de los conocidos barrios Tribeca, Soho y Barrio Oeste, protagonistas de una industria floreciente.

Al tratarse de locales comerciales, despachos u oficinas, el alquiler era mucho más bajo que el de una vivienda. Por eso, los primeros en darse cuenta del filón fueron los estudiantes y los artistas, un segmento con poco poder adquisitivo y con necesidad de amplios espacios. Estos empezaron a alquilar estos espacios dándoles un doble uso, de vivienda y lugar de trabajo, y los bautizaron como loft. En realidad, su traducción literal sería el de buhardilla o ático, pero hoy en día el significado más extendido es el de espacio sin compartimentaciones.

Aunque en España hace muchos años que está extendida y con la crisis se encuentra en auge, hay que saber que se trata de una práctica ilegal, por lo que, antes de comprar un local para habitar, es necesario tener en cuenta una serie de cosas…

Un local no es ni puede ser legalmente una vivienda

Si lo que se quiere es tener un local pero darle un uso de vivienda, al ser ilegal, se puede encontrar con estos problemas:

– No se puede empadronar en el local.

– La tasación de un local es más baja que la de una vivienda y, cuanto más baja sea la tasación, menos dinero podrá prestar el banco a la hora de solicitar una hipoteca.

– Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego escomplicado hacerlo, ya que como local piden el Certificado de Primera Ocupación o de Primera Apertura. Si se trata de un local de segunda mano, se necesita el de Primera Apertura, es decir dar de alta una actividad en ese local.

– No se puede pedir una cédula de habitabilidad. Esto supone que, en comunidades autónomas como Cataluña, no se puede alquilar ese espacio como vivienda.

Solicitar un cambio de uso de local a vivienda

Con tanto impedimento, puede resultar complicado intentar vivir en un local, pero si se quiere hacer de todas formas, lo mejor es ir al ayuntamiento y preguntar cuáles son los trámites a seguir.

En un principio, se trata de la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación. Para ello, se necesita un arquitecto que realice el proyecto.

Factores que imposibilitan el cambio de uso

No todos los locales pueden convertirse en viviendas, puesto que al tratarse de una obra nueva, la vivienda debe cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación) y la normativa urbanística del propio ayuntamiento. Así, los impedimentos más habituales son:

-Limitación en el número de viviendas por hectárea superada. Las normas urbanísticas de los ayuntamientos determinan una cantidad de viviendas por hectárea. Si en el momento de construirse el edificio se crearon el máximo número de viviendas permitidas o bien el ayuntamiento ha bajado ese número (y por tanto ya se superan), no se podrá convertir el local en vivienda.

-Imposibilidad de cumplir con cualquier apartado del CTE. De cara a tener una vivienda, hay que estudiar principalmente los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS).

-Los vecinos no permiten el cambio de uso. Si es así, en algunas localidades como Barcelona y el área metropolitana, para solicitar un permiso de obras mayores es imprescindible tener la conformidad de la comunidad de vecinos; hay que enviar un burofax a cada uno de ellos, dejar a disposición el proyecto (por ejemplo, al administrador de fincas) y esperar a que nadie se oponga. Así, antes que nada, hay que verificar la normativa de cada ayuntamiento al respecto.

Lo más importante es saber que no todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas: por la falta de iluminación, por sus dimensiones mínimas, escalones, ventilación de las estancias… así que, si se tiene en mente comprar uno para convertirlo posteriormente en vivienda, hay que asegurarse de que el proyecto es viable contratando a un arquitecto para que realice el estudio de viabilidad.

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